Combien d'appartements pour l'Investor Pass : 1, 2, 3 ou 4 unités selon le quartier
Pour l'Investor Pass, le seuil est de 200 000 USD d'investissement immobilier, et la question n'est pas « quel appartement », mais « combien d'appartements, et où ». À Villa Morra, un ou deux biens suffisent. À Luque CIT, il en faut plutôt trois ou quatre. À Trinidad ou dans le centre historique, quatre ou cinq studios composent le même montant. Chaque combinaison a ses avantages : un grand appartement se gère seul et se revend d'un bloc, plusieurs petites unités répartissent le risque locatif et se louent indépendamment. Voici comment construire la vôtre.
Le fonctionnement complet de la résidence permanente par l'immobilier est dans notre guide de l'Investor Pass. Ici, on parle composition.
Rappel des règles du jeu
L'Investor Pass repose sur un investissement immobilier de 200 000 USD au Paraguay, dont 30 % doivent avoir été versés au moment du dépôt du dossier, soit 60 000 USD. La résidence permanente est ensuite obtenue en une quinzaine de jours. Le seuil porte sur le total : un seul bien, ou plusieurs appartements dont la somme atteint 200 000 USD, dans un ou plusieurs programmes.
Comme seuls 30 % doivent être versés au dépôt, l'achat sur plan avec paiement échelonné est compatible : vous atteignez les 60 000 USD de versements, vous déposez, et le solde suit l'échéancier des promoteurs. Nos honoraires Investor Pass sont de 2 900 €, et nos honoraires immobiliers côté acheteur de 0 €.
Un bien ou plusieurs : les deux logiques
Un seul grand appartement. Simplicité absolue : un contrat, un notaire, un locataire ou un usage personnel, une revente d'un bloc. C'est le choix de ceux qui veulent vivre au Paraguay, ou qui préfèrent ne pas multiplier les interlocuteurs. Sa limite : un seul locataire, donc une vacance qui pèse à 100 % quand elle survient, et un bassin d'acheteurs plus étroit à la revente.
Plusieurs petites unités. Le risque locatif est réparti : si un studio est vide, les autres rapportent. Les petites surfaces se louent vite et se revendent une par une, ce qui permet d'ajuster le portefeuille au fil du temps. Sa limite : plus de contrats, plus de charges de copropriété, plus de suivi, ce qu'une gestion locative absorbe, et des unités qui peuvent se concurrencer si elles sont toutes dans le même immeuble.
Combien d'unités selon le quartier
Les ordres de grandeur ci-dessous sont indicatifs : les prix dépendent de chaque programme et évoluent au fil des ventes. Les programmes du moment, avec leurs prix, sont sur notre page Programmes.
Villa Morra : un ou deux biens
Dans le quartier établi d'Asunción, les prix sont les plus élevés : un grand appartement familial atteint le seuil à lui seul, et deux appartements de taille moyenne le dépassent. C'est la composition de ceux qui veulent y vivre, ou qui veulent une adresse qui se loue aux expatriés et se revend sans difficulté. Voir notre guide de Villa Morra.
Luque CIT : trois ou quatre unités
Dans le secteur neuf à cinq minutes de l'aéroport, les studios et une chambre sont nettement plus accessibles : trois ou quatre unités composent le seuil, idéalement réparties entre deux programmes ou deux immeubles pour ne pas se concurrencer. La demande locative variée du secteur, jeunes actifs, familles, voyageurs, permet de louer chaque unité à un profil différent. Voir notre article sur Luque CIT.
Trinidad et le centre historique : quatre ou cinq studios
Avec les tickets d'entrée les plus bas de la capitale, ces deux secteurs permettent de composer le seuil avec quatre ou cinq studios. C'est la stratégie de la diversification maximale, avec une demande locative ancrée à Trinidad autour de l'hôpital central de l'IPS, et un pari de revalorisation dans le centre. Voir nos articles sur Trinidad et sur le centre historique.
| Quartier | Nombre d'unités indicatif | Logique |
|---|---|---|
| Villa Morra | 1 ou 2 | Adresse de prestige, usage personnel, revente facile |
| Luque CIT | 3 ou 4 | Diversification, demande locative variée |
| Trinidad | 4 ou 5 | Diversification maximale, demande hospitalière |
| Centre historique | 4 ou 5 | Pari de revalorisation à faible ticket |
| Mixte | 2 à 4 | Un bien établi plus des unités de rendement |
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La composition mixte, souvent la meilleure
Beaucoup d'investisseurs retiennent une combinaison : un appartement de qualité dans un quartier établi, pour la sécurité et un éventuel usage personnel, complété par deux ou trois petites unités dans un secteur neuf, pour le rendement et la diversification. Le portefeuille conjugue une adresse qui se revend toujours et des studios qui se louent vite.
Cette composition peut aussi mélanger un bien livré, qui rapporte tout de suite, et des biens sur plan, moins chers et payés progressivement. Le comparatif est dans notre article sur acheter livré ou sur plan.
Les détails qui comptent dans la composition
Le calendrier des versements. Les 30 % à verser au dépôt se calculent sur le total : avec plusieurs programmes aux échéanciers différents, il faut organiser les apports pour atteindre 60 000 USD au bon moment. Nous construisons ce calendrier avec vous.
Les frais d'achat. Environ 3 % du prix, facturés au réel, sur chaque bien. Sur 200 000 USD, comptez environ 6 000 USD au total, que vous achetiez un ou cinq appartements.
Les parkings. Indispensables sur un appartement familial, optionnels sur des studios locatifs. Ils entrent dans le montant investi s'ils sont achetés.
La gestion. Plusieurs unités demandent un gestionnaire sur place. Notre gestion locative s'en occupe pour 10 % des loyers encaissés, sans frais fixe, quel que soit le nombre d'appartements.
Parlons de votre projet
Dites-nous votre objectif, vivre au Paraguay, louer, ou les deux, et votre préférence entre un bien unique et un portefeuille : nous vous proposons des compositions concrètes sur les programmes du moment, avec le calendrier de versements pour déposer le dossier au bon moment. Réponse dans la journée, en 7 langues.
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Questions fréquentes
Peut-on atteindre les 200 000 USD de l'Investor Pass avec plusieurs appartements ?
Oui. Le seuil porte sur l'investissement immobilier total : un seul bien ou plusieurs appartements, dans un ou plusieurs programmes, dont la somme atteint 200 000 USD.
Combien d'appartements faut-il selon le quartier ?
À titre indicatif : un ou deux à Villa Morra, trois ou quatre à Luque CIT, quatre ou cinq à Trinidad ou dans le centre historique. Tout dépend des programmes du moment.
Vaut-il mieux un grand appartement ou plusieurs studios ?
Un grand appartement est plus simple à gérer et se revend d'un bloc ; plusieurs studios répartissent le risque locatif et se revendent un par un. La composition mixte combine les deux logiques.
Les 30 % à verser se calculent-ils sur chaque bien ?
Ils se calculent sur le total investi : 60 000 USD de versements cumulés au moment du dépôt, répartis librement entre les biens selon leurs échéanciers.
Les frais d'achat changent-ils avec le nombre d'appartements ?
Non, ils restent d'environ 3 % du prix, au réel, sur chaque bien. Sur 200 000 USD, comptez environ 6 000 USD au total, quel que soit le nombre d'unités.