État des lieux de livraison d'un appartement neuf : la checklist pièce par pièce

L'état des lieux de livraison est le moment où votre appartement sur plan devient réel, et le seul où vous pouvez faire corriger gratuitement ce qui ne va pas. Pièce par pièce, descriptif technique et plan en main, vous vérifiez que ce qui a été promis a été construit, et vous consignez le reste dans une liste de réserves que le promoteur doit lever. Bien fait, il prend deux heures et vous évite des mois de discussions. Mal fait, ou pas fait, il laisse passer des défauts que vous paierez vous-même. Voici la méthode, la checklist complète, et comment nous le réalisons pour nos clients à distance.

Pour la démarche d'achat dans son ensemble, lisez notre guide pour acheter un appartement neuf à Asunción.

Comment se passe la livraison

Quelques semaines avant la fin du chantier, le promoteur vous notifie la date de livraison et vous convoque pour la réception. Selon votre contrat, le solde éventuel se règle à ce moment-là, et la signature de l'acte chez le notaire suit ou précède, à l'étape prévue. Le jour J, vous ou votre mandataire parcourez l'appartement avec un représentant du promoteur, vous signez un procès-verbal de réception, et vous recevez les clés.

Ce procès-verbal est le document clé : il atteste que vous avez reçu l'appartement, et il liste les réserves, c'est-à-dire tout ce qui n'est pas conforme ou pas terminé. Ce qui n'y figure pas sera difficile à faire corriger ensuite. D'où l'importance d'arriver préparé.

Avant la visite : les trois documents à emporter

Le plan de l'appartement annexé au contrat, pour vérifier les surfaces, la distribution et les ouvertures. Notre article sur lire les plans d'un appartement neuf explique comment le lire.

Le descriptif technique, qui liste pièce par pièce les matériaux et équipements livrés. C'est la référence pour chaque point ci-dessous. Voir notre article sur ce que contient un appartement neuf à la livraison.

Le contrat de vente, pour la date de livraison, les options achetées, le parking et les conditions de réception.

Et un téléphone chargé : chaque point vérifié se photographie, chaque défaut se filme.

La checklist pièce par pièce

Structure, murs et plafonds

• Fissures, traces d'humidité, taches sur les murs et plafonds.
• Planéité des murs, angles droits, finition de la peinture, reprises visibles.
• Hauteur sous plafond conforme à l'appartement témoin.

Sols

• Carreaux fissurés, ébréchés, creux au son, joints irréguliers.
• Planéité, absence de différence de niveau entre les pièces, plinthes posées.

Menuiseries

• Porte d'entrée : fermeture, serrure, clés fournies en nombre.
• Portes intérieures : ouverture, fermeture, poignées, absence de frottement.
• Fenêtres et baies : ouverture, fermeture, étanchéité, vitrages intacts, moustiquaires si prévues.
• Placards : portes, étagères, tringles, conformité au descriptif.

Plomberie

• Ouvrir tous les robinets : pression, eau chaude, absence de fuite sous les éviers et vasques.
• Évacuations : vider chaque lavabo, douche et baignoire, vérifier que l'eau s'écoule et que rien ne remonte.
• Toilettes : chasse, remplissage, fixation.
• Chauffe-eau : fonctionnement, emplacement conforme.

Électricité

• Tableau électrique : disjoncteurs identifiés, différentiel présent.
• Tester chaque prise, chaque interrupteur, chaque point lumineux.
• Prises de télévision et d'internet aux emplacements prévus.

Climatisation

• Si installée : allumer chaque appareil, vérifier le froid, le bruit, l'évacuation des condensats.
• Si pré-installée : vérifier les sorties, le câblage et l'emplacement prévus dans chaque pièce.

Cuisine

• Meubles hauts et bas : portes, tiroirs, charnières, conformité au descriptif.
• Plan de travail : état, fixation, absence de rayures ou d'éclats.
• Évier et robinetterie, raccordements, électroménager livré si prévu.

Salle de bains

• Sanitaires, robinetterie, douche ou baignoire, pare-douche, miroir, meuble vasque.
• Joints d'étanchéité, carrelage mural, ventilation.

Balcon ou terrasse

• Garde-corps fixé, hauteur conforme, évacuation des eaux de pluie, sol et étanchéité.
• Espace barbecue si prévu, prise électrique et point d'eau éventuels.

Compteurs, parking, parties communes

• Relevés des compteurs d'eau et d'électricité au jour de la réception, photographiés.
• Place de parking : numéro, emplacement conforme au plan, accès, local de rangement si prévu.
• Parties communes : état général, ascenseurs, piscine et équipements annoncés livrés ou en cours.

Documents et clés

• Clés de l'appartement, du parking, badges et télécommandes, en nombre.
• Manuels et garanties des équipements, plans définitifs, règlement de copropriété, contacts du gestionnaire de l'immeuble.

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Les réserves : comment les formuler

Chaque défaut constaté va dans le procès-verbal, précisément : pièce, élément, nature du problème, photo à l'appui. « Chambre 2, placard, porte gauche voilée ne ferme pas » vaut mieux que « placards à revoir ». Demandez un délai de levée des réserves, écrit, et une nouvelle visite de contrôle une fois les travaux faits.

Ne signez pas un procès-verbal sans réserves si vous en avez. Et ne refusez pas la réception pour des défauts mineurs : la réserve est faite pour cela. Le refus se justifie seulement si l'appartement n'est manifestement pas habitable ou pas conforme au contrat. Ce qui se passe ensuite, garanties et recours, fait l'objet de notre prochain article.

Étape	À faire
Avant	Réunir plan, descriptif technique, contrat ; prévoir deux heures
Pendant	Vérifier pièce par pièce, tout tester, tout photographier
Procès-verbal	Lister chaque réserve précisément, obtenir un délai de levée écrit
Après	Visite de contrôle, relevés de compteurs, mise en location

La réception à distance

Si vous êtes à l'étranger, nous réalisons l'état des lieux pour vous : parcours complet avec cette checklist, photos et vidéos de chaque point, appel en direct si vous voulez suivre, rédaction des réserves dans le procès-verbal, puis suivi de leur levée par le promoteur et visite de contrôle. Vous recevez un rapport complet, et l'appartement est prêt à être loué ou occupé sans que vous ayez pris l'avion. C'est le prolongement naturel de la visite vidéo que nous décrivons dans notre article sur la visite vidéo d'un programme neuf.

Après la réception : la mise en location

Une fois les réserves levées, l'appartement peut être meublé si nécessaire et mis en location. Notre gestion locative enchaîne directement : état des lieux d'entrée du locataire, bail, loyers en dollars, reporting mensuel, pour 10 % des loyers encaissés, sans frais fixe. Le fonctionnement est dans notre article sur la gestion locative à distance.

Parlons de votre projet

Votre livraison approche, ou vous achetez aujourd'hui en voulant une réception sereine : dites-nous le programme et la date, nous organisons l'état des lieux, sur place ou à distance, et son suivi. Réponse dans la journée, en 7 langues.

Organiser ma réception sur WhatsApp, ou passez par notre page contact. Découvrez aussi les programmes disponibles et tous nos services immobiliers.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'état des lieux de livraison d'un appartement neuf ?

La visite de réception, pièce par pièce, au cours de laquelle vous vérifiez que l'appartement est conforme au plan et au descriptif technique, et consignez les défauts dans un procès-verbal avec réserves.

Que faire si je constate des défauts ?

Les inscrire précisément dans le procès-verbal, avec photos, et obtenir un délai écrit de levée des réserves, suivi d'une visite de contrôle. On ne refuse la réception que si l'appartement n'est pas habitable ou pas conforme au contrat.

Quels documents apporter le jour de la livraison ?

Le plan annexé au contrat, le descriptif technique et le contrat de vente, plus un téléphone pour photographier chaque point.

Peut-on faire la réception sans être au Paraguay ?

Oui. Nous la réalisons pour vous avec cette checklist, en direct si vous le souhaitez, rédigeons les réserves et suivons leur levée jusqu'à la visite de contrôle.

Combien de temps dure un état des lieux de livraison ?

Environ deux heures pour un appartement, si l'on teste réellement chaque prise, chaque robinet et chaque ouverture. C'est du temps bien investi.