Acheter un appartement neuf à Asunción : le guide de l'investisseur étranger

Acheter un appartement neuf à Asunción coûte aujourd'hui moins cher qu'une place de parking dans certaines capitales européennes. Un studio livré se trouve dès 30 800 USD, un appartement d'une chambre dès 32 445 USD, et les promoteurs financent eux-mêmes une partie de l'achat, sans banque, sans dossier de crédit, en dollars. C'est précisément ce qui attire chaque mois davantage d'acheteurs français, suisses, belges, allemands et néerlandais vers la capitale paraguayenne. Ce guide explique comment fonctionne le marché du neuf à Asunción, où acheter, chez qui, et comment se déroule un achat quand on vit à dix mille kilomètres.

Pourquoi le neuf, et pourquoi Asunción

Le marché immobilier d'Asunción fonctionne autrement qu'en Europe. Les Paraguayens eux-mêmes achètent du neuf : les promoteurs vendent sur plan, financent l'acheteur pendant les travaux, et livrent des immeubles avec piscine, salle de sport, coworking et gardiennage pour un prix d'entrée qui reste très accessible à l'échelle du continent. Le pays est stable, sa monnaie tient, et la construction y est l'un des moteurs de la croissance : il suffit de traverser Luque ou Villa Morra pour compter les grues.

Pour un acheteur étranger, le neuf présente trois avantages concrets. Le titre de propriété est propre, puisqu'il sort directement du promoteur, sans historique de succession ou de copropriété à vérifier. Le paiement est échelonné sur la durée du chantier, ce qui lisse l'effort de trésorerie. Et la revente ou la location se fait dans un immeuble récent, exactement ce que recherchent les locataires paraguayens et les expatriés.

Combien coûte un appartement neuf à Asunción

Les prix d'entrée varient d'abord selon le quartier, ensuite selon le promoteur et le stade d'avancement. Voici des exemples réels, tirés de programmes en vente au moment où nous écrivons :

Quartier	Programme	Prix d'entrée	Typologie
Centre historique	Zuba 23 Centro	30 000 USD	Studio vue fleuve, livraison décembre 2028
Luque CIT	Zuba 13	30 800 USD	Studio livré, loyer garanti 2 ans
Luque CIT	Zuba 19	32 445 USD	1 chambre, livraison décembre 2026
Trinidad	Zuba+ Trinidad	40 100 USD	Studio, sans apport initial
Villa Morra	Emerald Asunción V	78 100 USD	Studio près du Shopping del Sol
Villa Morra	Tierra Alta Weiss	98 167 USD	2 et 3 chambres familiaux

 

Entre ces deux extrêmes, Luque et Villa Morra, se trouvent des quartiers intermédiaires comme Mariscal Estigarribia, où Insignia City 02 propose des deux et trois chambres dès 110 000 USD à quelques rues de Villa Morra, pour nettement moins cher que Villa Morra même.

Retenez l'ordre de grandeur : un studio neuf à Asunción, c'est 30 000 à 40 000 USD hors Villa Morra, et le double dans Villa Morra. Tous les prix à jour, programme par programme, sont sur notre page Programmes neufs à Asunción.

Ce qui s'ajoute au prix affiché

Les frais d'acquisition au Paraguay sont légers. Comptez environ 3 % du prix pour le notaire, l'impôt de transfert et l'inscription au registre public, facturés au réel. La place de parking est généralement en option et se paie à part. Chez Paraguay Agency, nos honoraires sont de 0 € pour l'acheteur : nous sommes rémunérés par le promoteur, au même titre qu'un commercial interne, ce qui ne change rien au prix que vous payez.

Un studio affiché 36 700 USD vous coûte donc, tout compris, environ 37 800 USD. C'est la totalité de votre investissement, parking exclu.

Les quartiers où construisent les promoteurs

Luque et le CIT

Luque est la commune voisine d'Asunción, côté aéroport. C'est là que se concentre aujourd'hui la construction neuve, autour du CIT, à cinq minutes du Shopping del Sol. Zuba y planifie un quartier entier, Zuba Plaza CIT, avec trois tours résidentielles, une tour de bureaux et des commerces en pied d'immeuble. Invursa y a livré 14 immeubles depuis 2018 et en construit neuf autres. Les prix y sont les plus bas de l'agglomération, les immeubles les plus récents, et la demande locative vient des jeunes actifs qui travaillent dans la zone.

Villa Morra

Villa Morra est le quartier d'affaires et de résidence de référence : ambassades, restaurants, centres commerciaux, cliniques privées. C'est là que vivent les expatriés et les cadres. Le foncier y est rare et recherché, donc les programmes y sont peu nombreux et les tickets d'entrée plus élevés. C'est le choix de ceux qui veulent un bien qu'ils pourront occuper eux-mêmes ou louer à une clientèle internationale.

Trinidad et le centre

Trinidad, autour de l'IPS Central, et le centre historique, le long de la Costanera, sont les deux zones où Zuba lance ses programmes à prix d'entrée bas avec loyer garanti. Le centre historique est en pleine reconversion et offre aujourd'hui le prix le plus bas d'Asunción pour un studio avec vue sur le fleuve.

Vous hésitez entre deux quartiers ? Envoyez-nous votre budget sur WhatsApp, nous vous répondons dans la journée avec les unités disponibles qui correspondent.

Les promoteurs : qui construit, et quelle confiance accorder

Acheter sur plan, c'est acheter un promoteur avant d'acheter un appartement. À Asunción, une poignée d'acteurs concentrent l'essentiel du marché du neuf, et nous ne travaillons qu'avec ceux dont les immeubles précédents ont été livrés et sont occupés.

• Zuba est noté A- par Fitch, grade d'investissement. Le groupe a lancé 45 immeubles, en a livré 18 dans les délais, et en lance une dizaine par an, avec un fonds immobilier monté avec la banque Itaú. Zuba administre ses immeubles après livraison, garantit le loyer pendant deux ans et publie chaque mois l'avancement de chaque chantier. C'est le promoteur du studio à 30 000 USD.
• Invursa est le pionnier de Luque : 14 immeubles livrés depuis 2018, neuf en construction, des projets vendus à 100 % sur plan et jamais un immeuble invendu. Invursa finance lui-même jusqu'à 10 ans en dollars, ce qui en fait le promoteur des familles qui veulent un deux ou trois chambres sans apport important.
• Tierra Alta construit à Villa Morra depuis 2005. Tierra Alta Weiss est son douzième immeuble. C'est le seul de notre sélection sur les grandes surfaces familiales avec chambre de service et deux places de parking.
• Álamo Desarrollos développe la série Emerald sur l'axe Shopping del Sol et WTC. Emerald Asunción V est le cinquième de la série, avec un financement sans intérêt pendant les travaux.
• ProInvest a vendu quatre projets en un temps record : First Living à 95 % avant le premier coup de pelle, First del Sol en 44 jours. First Element, sa tour de 25 niveaux dans Villa Morra, offre le ticket d'entrée le plus bas du quartier, dès 87 000 USD.

Comment se paie un appartement neuf au Paraguay

C'est le point qui surprend le plus les acheteurs européens. Au Paraguay, le promoteur est aussi le financeur. Le schéma classique : un apport à la réservation, souvent 20 % du prix, puis des mensualités sans intérêt jusqu'à la livraison, et parfois au-delà. Zuba finance jusqu'à 5 ans sans intérêt sur certains programmes, et jusqu'à 60 mois sur Zuba Molas Plaza. Invursa va jusqu'à 10 ans. Sur Zuba+ Trinidad, il n'y a même pas d'apport initial : les mensualités commencent à 500 USD par mois.

Concrètement, un appartement d'une chambre à 32 445 USD chez Zuba 19 se paie 20 % à la signature, soit environ 6 500 USD, puis le solde en mensualités sans intérêt jusqu'à la livraison. Les paiements se font directement au promoteur, par virement international depuis votre pays. Aucun compte bancaire paraguayen n'est nécessaire pour acheter.

Le calendrier exact dépend du programme et de l'unité : nous l'envoyons sur WhatsApp, unité par unité, avec les étages et orientations disponibles.

Acheter sans venir : la procuration apostillée

Aucune résidence n'est exigée pour acheter un appartement au Paraguay. Vous pouvez acheter à votre nom, en tant qu'étranger non résident, ou via une société. Et vous n'avez pas besoin d'être sur place : la signature se fait par procuration apostillée depuis votre pays, chez un notaire paraguayen qui représente vos intérêts. La majorité de nos clients achètent ainsi, après une visite vidéo du programme et de l'unité.

Le parcours tient en cinq étapes : choix de l'unité et réservation, procuration établie dans votre pays puis apostillée, signature du contrat avec le promoteur par votre mandataire, paiements échelonnés par virement, puis acte de propriété chez le notaire à la livraison et inscription au registre public à votre nom. Nous suivons chaque étape et vous envoyons les documents au fur et à mesure. Le détail est sur notre page Nos services.

Et après la livraison

Trois options. Vous occupez le bien. Vous le confiez au promoteur quand il le propose : Zuba administre ses immeubles et garantit le loyer pendant deux ans. Ou vous nous le confiez en gestion locative, à 10 % des loyers encaissés, sans frais fixes et sans engagement : sélection des locataires, ménage, maintenance, reporting mensuel, loyers encaissés en USD sans que vous soyez sur place.

L'Investor Pass : la résidence permanente par l'immobilier

Depuis 2026, un investissement immobilier de 200 000 USD au Paraguay, avec 30 % versés au dépôt du dossier, ouvre droit à la résidence permanente directe, obtenue en une quinzaine de jours, sans passer par la résidence temporaire. Plusieurs studios à Luque ou deux appartements à Villa Morra suffisent à atteindre le seuil. Nous montons le dossier complet pour 2 900 €. Tous les détails sont sur notre page Investor Pass.

Parlons de votre projet

Dites-nous votre budget et ce que vous cherchez, nous vous envoyons les unités disponibles, les plans et le calendrier de paiement exact. Réponse dans la journée, en sept langues, sans engagement. Écrivez-nous sur WhatsApp ou parcourez nos programmes à Asunción.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un appartement au Paraguay ?

Oui, sans restriction pour un appartement en ville, à son nom ou via une société, résident ou non.

Faut-il un compte bancaire au Paraguay pour acheter ?

Non. Les paiements au promoteur se font par virement international depuis votre banque, en dollars.

Quels frais s'ajoutent au prix affiché ?

Environ 3 % pour le notaire, l'impôt de transfert et le registre public, facturés au réel. Les honoraires de Paraguay Agency sont de 0 € pour l'acheteur.

Puis-je acheter sans venir au Paraguay ?

Oui, par procuration apostillée depuis votre pays. Nous organisons une visite vidéo du programme et de l'unité avant la réservation.

Quel est le prix minimum pour un appartement neuf à Asunción ?

Autour de 30 000 USD pour un studio, hors Villa Morra, dans un immeuble récent avec piscine et services.